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改善代金券制度,增加获得经济适用房的机会



系統研究證實了這些第一手資料。 2018年,城市研究所對五個城市的數千名房東進行了測試,這些房東列出了可負擔的公寓。在洛杉磯,費城和得克薩斯州沃思堡這三個城市中,超過三分之二的房東表示,他們將拒絕接受代金券。 (在紐約市,儘管顯然存在歧視,但有關房東拒絕的頻率或使用代金券找到住房的成功率的最新數據很少。)針對這一問題,美國的13個州(加上華盛頓特區)和50多個城市和縣通過了收入來源法,要求房東將代金券持有人與其他申請人一樣對待。還禁止房東根據其付款來源拒絕禮券持有人。

但是,仍有許多地區尚未通過此類法律。貧困與種族研究行動委員會估計,截至2019年11月,收入來源法涵蓋了僅約一半的代金券持有人。同時,德克薩斯州和印第安納州都已通過立法,以防止其所在州的司法管轄區製定自己的收入來源法律。在聯邦一級,已經提出了幾項禁止憑證歧視的法案,但沒有一項法案獲得通過。有證據表明,收入來源法可以幫助代金券持有人找到住房:一項比較收入來源法生效之前和之後的比率的研究發現,代金券的使用量顯著增加了4至11個百分點。

但擁護者認為,還需要更多。研究表明,收入來源法對將家庭搬到貧困地區的影響很小。在某些地區,特別是貧困地區,儘管有這樣的法律,房東經常繼續拒絕使用代金券。例如,在費城,城市研究所的研究發現,有67%的擁有合格公寓的房東拒絕出租給代金券持有人,而不論其是否受到法律保護。在低貧困地區,這一比例更高。有證據表明,種族歧視也加劇了代金券的歧視:在波士頓聯邦儲備銀行的最新研究中,80%的黑人代金券持有人報告說,低貧困地區的房東不接受代金券,而代金券的這一比例為57%其他種族群體的持有者。

如何應對優惠券歧視改善情況的一種方法很簡單:更好地執行收入來源法。一些城市開始在其中扮演更積極的角色。例如,紐約市社會服務部針對代金券歧視提起了幾起針對大型房東的訴訟。在抗議紐約市市長比爾·德·比阿西奧(Bill de BIasio)與房東和開發商勾結的三天后,這85名Bowery租戶於2018年6月1日結束了在市政廳外的絕食抗議。

紐約市人權委員會於2018年成立了一個新部門,以幫助打擊收入歧視,此後已收到來自憑證持有人的800多項投訴。該部門向房東提出正式申訴;該公司董事斯蒂芬妮·魯道夫(Stephanie Rudolph)表示,另一個優先事項是迅速介入,使代金券持有人可以搬入最初忽略或拒絕他們的建築物。 (紐約市的擁護者讚揚了CCHR的工作,他們正在推動紐約市為該部門提供更多資金,該部門目前只有5名成員。)

協助低收入紐約人的非營利組織Neighbors Together的競選經理Annie Carforo表示,改善優惠券計劃的另一個關鍵部分是幫助優惠券持有人進行搜索和記錄歧視。 Carforo與數百人(其中許多人住在城市庇護所)進行了交談,他們很難找到可以接受代金券的公寓,而他們在尋找住房方面得到的援助很少(如果有的話)。在某些情況下,人們不了解禁止歧視憑證的法律。 “見到那些一直在[使用代金券]尋找住房的人已經兩年了,他們從不知道房東以這種方式對待他們是非法的,這真令人傷心,”卡佛羅說。

為優惠券持有人提供更多的援助也是“創造機會”的重要組成部分,該倡議在西雅圖及其周邊郊區開展,旨在幫助有住房選擇優惠券的家庭搬遷到高機會社區。正如Dylan Matthews 最近為Vox 報導的那樣,對該計劃進行的一項隨機研究發現了重大結果:接受諮詢的治療組中有54%的家庭搬到了高機會地區,而對照組中有14%的家庭搬到了高機會地區。僅收到優惠券)。

在某些地區,改善憑證系統還可能涉及改善房東的憑證接受流程。一些城市的房東已經推遲了收入來源法,約翰·霍普金斯大學研究人員最近進行的定性研究表明,一些房東擔心由於接受檢查和其他行政上的延誤而接受代金券而賠錢。研究人員認為,提高流程效率可能有助於解決房東的擔憂。另一種方法可能是增加房東的激勵措施,例如一些州和城市已經提供的獎金和稅收減免。在另外的城市研究所建議積極招募業主參與憑證的程序,特別是在低貧困社區更大的投資。

憑單本身也可以使用改進。在某些情況下,住房選擇的不足可能部分是由於未正確調整當地租金的憑證金額引起的。憑證的金額通常是由較大區域(例如都市地區)的中位數租金確定的,但是近年來,人們開始轉向計算較小地理區域(例如郵政編碼)中的中位數租金。

提起訴訟後,達拉斯是第一個嘗試使用此方法的人,這導致了在低貧困社區中更多地使用代金券。在其他五個試點地區研究了該方法之後,HUD轉向了一種新的計算24個都會區的中位數租金(稱為“小區域公平市場租金”)的方法,其他住房中介機構可以決定自願進行更改。 (儘管很有希望,但現在說出這種政策轉變將在多大程度上有助於提高流動性還為時過早。)

沒有人解決這個問題但是,應對代金券歧視(更廣泛地說是我們的住房危機)的挑戰之一是,沒有一種千篇一律的解決方案。正如全國低收入房屋聯盟研究副總裁安德魯·奧蘭德(Andrew Aurand)告訴我的那樣,“不同的房屋市場有不同的需求。”他說,在某些地方,很明顯需要增加可負擔住房,同時還要改善優惠券計劃。紐約市的許多倡導者,包括致力於解決日益嚴重的無家可歸問題的倡導者,都表示同意。
 
2015年8月26日,無家可歸者與圖片倡導者在曼哈頓聯合廣場公園聽演講。紐約無家可歸者聯盟政策分析師杰奎琳·西蒙(Jacquelyn Simone)說:“我們實際上需要思考的是擴大負擔得起的公寓的供應,而不是僅憑券購買極其稀缺的資源。”聯盟黨正在推動該市將10%的可負擔得起的新公寓(到2026年計劃的30萬套)奉獻給目前無家可歸的人,其中許多人有他們無法使用的代金券。

但是奧蘭德指出,在該國其他地區,經濟適用房的短缺情況不那麼嚴重,問題是,極低收入的家庭甚至負擔不起相對較低的租金。歐蘭德說,在這些情況下,增加代金券資金將是有效的。鑑於現在只有四分之一的合格低收入家庭可以收到代金券,因此還有很大的擴展空間。 (幾位總統候選人宣布了住房提議,這些提議將為所有符合條件的家庭的聯邦代金券提供全額資金,最近提出的參議院法案也會如此。)

並為家庭提供更多選擇,這將有助於兌現住房券的最初承諾。沒有穩定的住房,尤其是在無家可歸的情況下(每天有五十萬人無家可歸),人們很難維持生計。索非亞告訴我,經過多年到處移動並住在庇護所後,“我在泥濘中行走”。她仍在搜尋,希望家人能使用他們的代金券找到房子。我們讓像索非亞這樣的人感到如此艱難,是對錶面上旨在幫助她的系統的起訴。
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